Vlaamse Belastingdienst schept duidelijkheid over keuzeregime verkooprecht

Nog tot 31 december 2023 geldt er voor het verkooprecht een keuzeregime tussen het nieuwe 3%-tarief zonder de meeneembaarheid of het oude 6%-tarief met de meeneembaarheid. Voor wie al een ‘rugzakje’ met registratierechten heeft uit een eerdere aankoop is het dus rekenen geblazen. Daarbij moet je niet alleen rekening houden met het tarief maar ook met het bedrag van de meeneembaarheid en de hoogte van de rechtenvermindering. Wat echter wanneer je als koper van mening verandert? Vanaf wanneer ben je definitief gebonden door je keuze? Dat heeft de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) recent verduidelijkt in een nieuw standpunt.

Het keuzeregime nog eens kort opgefrist
Tot en met 31 december 2023 kunnen ‘doorstromers’ kiezen tussen:

Het 3%-tarief zonder meeneembaarheid, met een rechtenvermindering van €2.800
Het oude 6%-tarief met meeneembaarheid en een rechtenvermindering van €5.600

Vanaf 1 januari 2024 zal de meeneembaarheid nooit meer spelen en wordt het zuiver het 3%-tarief.

Het keuzeregime geldt evenzeer voor wie een enige gezinswoning aankoopt en die ingrijpend energetisch renoveert of sloopt/heropbouwt. Tot en met 31/12/2023 kan de koper in dat scenario kiezen tussen:

het 1%-tarief zonder de meeneembaarheid, met een rechtenvermindering van €960
het oude 5%-tarief met de meeneembaarheid en een rechtenvermindering van €4.800

Voor het aflopen van de overgangsregeling op 31/12/2023 zal enkel worden gekeken naar de datum van de authentieke akte. Op dat moment geldt er geen bijzondere regeling met verschillende ijkpunten: enkel de datum van de authentieke akte geldt. Wie onder de overgangsregeling wil genieten van het 6%- of het 5%-tarief in combinatie met de meeneembaarheid moet dus zijn/haar akte verleden krijgen voor 1 januari 2024!

Nieuw Vlabel-standpunt
Wanneer is de keuze die de koper maakt definitief? Die vraag heeft Vlabel recent beantwoord. Door een aanpassing van standpunt nr. 15056 heeft de Vlaamse Belastingdienst bevestigd dat de keuze pas onherroepelijk vast staat bij registratie van de authentieke akte.

Zolang de akte niet ter registratie is aangeboden mag de koper nog ‘van gedacht veranderen’. Hij/zij doet dit dan door middel van een verklaring onderaan de akte of in een bij de akte gevoegd document.

Waarom is dit belangrijk?
In de eerste plaats illustreert het standpunt dat het logisch is dat de belangrijkste fiscale clausules hun plaats vinden in de authentieke akte en niet noodzakelijk in het compromis.

In een beperkt aantal gevallen kan het noodzakelijk zijn om de onderhandse verkoopovereenkomst of compromis ter registratie aan te bieden. In dat geval moet de koper uiteraard wel om de toepassing van gunsttarieven verzoeken. Dat kan echter ook naderhand, aan de hand van een verklaring. Bij de indiening daarvan zal evenwel naar alle waarschijnlijkheid ook gelden dat de keuze in die verklaring definitief en onherroepelijk is.

Tot slot is het illustratief voor hoe Vlabel over het keuzeregime denkt. We mogen immers vermoeden dat Vlabel zich net extra flexibel opstelt omwille van de vrees dat heel wat kopers zich zouden kunnen misrekenen. Bijvoorbeeld omdat ze geen rekening houden met verschillen in de rechtenvermindering.

Door het onherroepelijk karakter van de keuze zo laat mogelijk te leggen laat Vlabel maximaal tijd aan kopers om één en ander te herberekenen.

Laat het dus net een signaal zijn om niet te lang te wachten om de berekeningen te maken! De Vlaamse Belastingdienst gaat er van uit dat er fouten gemaakt kunnen worden. Dat bewijst dat één en ander niet zo vanzelfsprekend is. Denk bijvoorbeeld ook aan de diverse beperkingen inzake hoegrootheid van de meeneembaarheid. Ervaring leert dat er veel fouten worden gemaakt bij het bepalen van het bedrag dat in aftrek mag worden gebracht.

Bron: CIB

Wij helpen u graag verder!