Impact van renovatieplicht op woningprijzen is zeer beperkt, aldus de Nationale Bank

De Nationale Bank bekijkt eerst de prijsontwikkeling van woningen waarop de renovatieplicht wel of niet van toepassing is. Haar dataset heeft betrekking op de periode 2006 – derde kwartaal 2024, maar ze focust vooral op de periode vanaf 2016. Voor deze laatste periode is de beschikbare informatie namelijk het meest volledig. Zij werkt hierbij, en doorheen het geheel van de studie, met prijzen gecorrigeerd op kwaliteit. Meer bepaald zijn die panden met een ongunstigste energieprestatie meestal oudere en minder goed onderhouden panden. Zij zijn dus over het algemeen kwalitatief minder goed. Dit heeft een invloed op de prijs los van de energetische prestatie. Dit is bij de analyse dan ook mee in overweging genomen.

De nationale bank stelt vast dat er in de periode 2016 – 2022 al een vast en substantieel prijsverschil bestond tussen panden met een gunstige dan wel ongunstige energieprestatie. Deze kloof werd in de loop van 2023 en 2024 gradueel steeds groter.

De Nationale Bank wijst er op dat dit niet per se aan de renovatieplicht ligt. Immers zijn in deze periode ook de energieprijzen hoger en onzekerder geworden. Dit op zich doet af aan de waarde van energie-inefficiënte woningen. De invoering van het asbestattest heeft eveneens tot gevolg dat oudere panden minder aantrekkelijk ogen. Verder stegen de prijzen van arbeid en vooral bouwmateriaal. Dit maakt alle werken duurder. Bijgevolg maakt het woningen waaraan werken nodig zijn minder aantrekkelijk, of deze werken nu wel of niet met energie te maken hebben, en of zij nu wel of niet verplicht zijn. Als laatste factor zijn banken ook meer systematisch de energiescore gaan nazien bij het verstrekken van kredieten. Omwille van het toenemende effect van energieprijzen op het terugbetaalvermogen van de kredietnemer rekenen zij energie-efficiëntie alsmaar sterker door in de prijs van het krediet. Ook dit heeft gevolgen voor de prijs die de kredietnemer voor het pand zal betalen.

Om te achterhalen of de renovatieplicht op zich nu wel of niet een doorslaggevend belang heeft maakt de Nationale Bank de vergelijking met de prijsontwikkeling van twee andere types van panden. Op de eerste plaats vergelijkt zij met diegene in Vlaanderen die qua energieprestatie net boven de renovatiedrempel zitten. Op de tweede plaats vergelijkt zij met diegene in Wallonië waarop de renovatieplicht van toepassing zou zijn indien zij in Vlaanderen zouden liggen. Voor deze woningen gelden geen renovatieplichten. Daarentegen gelden wel dezelfde tendensen van stijgende energieprijzen, stijgende arbeids- en materiaalkosten, en hetzelfde beleid bij de banken. Op basis van deze vergelijking blijkt de impact van de Vlaamse renovatieplicht slechts zo een 1,4 à 2% van de prijs te bedragen.

De nationale Bank maakt ook een analyse van woningen die tijdens de periode van de studie twee keer werden verkocht, namelijk een eerste keer in de periode 2009 - 2019, en een tweede keer in de periode 2022-q1 2024. Het bleek dat van diegene die de eerste keer werden verkocht met een EPC E of F, 60% bij de tweede verkoop een EPC D of hoger hadden. Met andere woorden, ook voor de invoering van de renovatieplicht gingen kopers van woningen met een ongunstige energieprestatie heel vaak al over tot renovatie na aankoop. Dit kon zijn om de energiekost te drukken, of gewoon om de algemene woonkwaliteit te verbeteren. Deze bevinding sluit ook aan bij de tendens dat vooral jongere gezinnen bestaande huizen kopen, en vooral jongere gezinnen tot renovatie overgaan. Kopers rekenden volgens de Nationale Bank de kost van renovatie, of eventueel van duurdere verwarming en lagere woonkwaliteit, dus blijkbaar ook voor de invoering van de renovatieplicht al mee in de prijs die zij boden. De kost van renovatie en duurdere verwarming ging de afgelopen jaren omhoog, en bijgevolg steeg de prijskloof tussen woningen met een gunstige of ongunstige energieprestatie. Ook zonder renovatieplicht is dit effect aanwezig.

De Nationale Bank stelt wel vast dat er in Vlaanderen net na invoering van de renovatieplicht een toename is van woningen die net boven de drempel vallen om EPC D te behalen. Het is mogelijk dat na invoering van renovatieplichten meer huiseigenaars voor verkoop nog werken deden om net de grenswaarde te halen, maar het kan ook zijn dat EPC-deskundigen na invoering van de renovatieplicht bepaalde eigenaars “hielpen” om nog net het nodige resultaat te krijgen om buiten de renovatieplicht te vallen. Gezien het zeer kleine effect van de renovatieplicht op de prijs valt echter de vraag te stellen of deze “hulp” wel zoveel nut heeft.

De Nationale bank wijst nog op een zekere sociale impact die de renovatieplicht wel kan hebben. Vooreerst krijgen de eigenaars van de oudere, minder goed onderhouden woningen, dus veelal de armste percentiel van de huiseigenaars, nu een licht lagere prijs voor hun woning. Daarnaast, en belangrijker, is er ook een impact op de minst welvarende groep potentiële kopers van woningen. Voorheen waren, zo blijkt, kosten van renovatie al opgenomen in de werkelijke verkoopprijzen, maar waren kopers niet per se verplicht om deze kost op zich te nemen. Nu zijn ze dat wel. Dit maakt dat er een bepaalde groep is onderaan de vermogensladder voor wie tot voor kort een woning nog net wel betaalbaar was, en nu niet meer.

Bron: CIB / Nationale Bank